专家 二套房首贷同样享有优惠

太阳城娱乐网站 编辑:http://www.geili8.net 时间:17/05/27阅读:

  此轮美联储加息,市场对此早有预期。因此,加息对新兴市场造成危机的可能性较低。具体到对我国而言,一方面,经济基本面和财政状况良好;另一方面,货币政策和财政政策也有充足空间。所以,尽管短期内我国可能面临资本流出压力,但不会引发大规模资本外逃,人民币汇率也不会出现较大波动—

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  《2014年中国房贷市场12月报告》显示,去年央行宣布降息后,共154家银行调整首套房贷款利率,其中,117家下调,24家上涨。

  北京时间12月17日凌晨,美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点,到0.25%至0.5%的水平。这是美联储近10年来首次加息。自2008年国际金融危机后,美联储实施了多轮量化宽松政策,美元利率长时间维持在超低水平。随着美国经济复苏迹象日益显露,全球市场对美联储加息的预期也不断升温。其中,加息的溢出效应更为市场所关注。

  此次加息是否会引发金融市场震荡?人民币汇率会否因此承压?资本会不会大规模外逃?

  造成危机可能性低

  目前,多数市场人士认为,此次美联储加息是象征性、试探性的,因此造成的影响有限。此外,市场对于此次加息早有预期,在就业和通胀逐步改善的条件下,美联储退出量化宽松并进入加息轨道是必然趋势。

  “但是,相比之下,美联储加息对新兴市场的压力较大。”国泰君安首席经济学家林采宜认为。

  2015年以来,新兴市场国家的经济表现整体远低于预期。在此背景下,如果美国加息,会给其在资本流出等方面带来较大压力,不少国家的货币和金融市场可能会经受比较大的冲击。实际上,今年以来,美联储加息预期已经导致新兴市场资本流出压力明显上升。

  同时,美联储加息会加剧大宗商品价格的下行压力。由于所有大宗商品都以美元计价,如果美元指数上升,大宗商品价格下行压力就会加大。

  业内专家表示,美联储加息对新兴市场的确会带来负面溢出效应,但此次加息并不会引发金融危机。

  “因为前期市场已经消化了大部分加息带来的影响。”对外经济贸易大学校长助理丁志杰认为,今年9月,就有不少市场人士预计美联储会加息。

  加息预期形成后,引发了多个新兴市场货币的贬值,各国也推出了一系列政策进行对冲。“应该说,消化加息影响的时间较为充足,因此,并不会导致金融市场的地震甚至引发金融危机。”丁志杰说。

  此后,市场关注的焦点将由“何时加息”变成“加多少,加多快”。目前一些机构预计,未来美联储加息的节奏将较为缓慢,2016年至多将有3次加息。接下来,美联储加息速度和力度是否超预期,将成为影响市场的关键因素。

  不会引发资本外逃

  近期,我国公布的11月外汇储备和外汇占款数据均出现较大幅度的下降。美联储加息后,是否会引发我国跨境资本的外逃?

  “美元加息和美国经济强劲两个因素的叠加,会使美国对国际资本的吸引力增强。”林采宜表示,加之新兴市场的增长速度在放缓,会有一部分资金从新兴市场流出,回流美国。

  对我国来说,美联储加息的确会导致资本流出压力上升,但并不会引发资本外逃。交通银行首席经济学家连平认为,未来一个时期,资本流出压力整体上是可控的。一方面,经济基本面较好。虽然我国经济增长下行压力依然较大,但总体来说,“十三五”时期,GDP在6.5%至7.5%区间运行的可能性较大,中国经济有能力保持中高速增长;另一方面,我国财政状况也较好,金融体系运行总体上比较平稳。此外,我国长期都处于对外净债权国地位,且2014年底外债占GDP的比重不足10%,远低于20%的国际警戒线。

  此次加息是否会导致人民币汇率贬值预期上升,进而增大资本流出动力?从理论上说,美国加息后,我国短期内可能面临资本流出压力,进而带来汇率贬值压力,汇率贬值又可能进一步促使资本流出。

  从当前实际情况看,丁志杰认为,进入12月以来,人民币汇率走势较弱,已经消化了较多加息带来的影响。短期来看,不会引起贬值的恐慌或较大波动。更重要的是,当前我国资本项目尚未完全开放,资本进出相对可控,对本国市场造成的实际影响并不会很明显,加上我国仍实行有管理的浮动汇率制度,因此,加息可能会带来一定的贬值压力,但人民币汇率仍有能力保持在合理均衡水平上的基本稳定。

  应对政策空间充足

  “我国有能力应对美联储加息冲击。”连平强调,不管是从外汇储备、货币政策还是财政政策空间来看,我国均有充足的底气应对加息带来的影响。

  我国外汇储备规模仍高居世界第一。截至今年11月末,我国外汇储备为34382.84亿美元,有较强对冲能力。同时,我国金融体系以银行为主,大型银行实力较强,整个银行体系的抗风险能力也较强,这也有利于我国抵御外部风险,维持金融市场的稳定。

  货币政策、财政政策也有充足空间。连平表示,当前我国的存款准备金率依然处在相对高位,仍有充分下调空间。美联储加息后一旦出现资本外流,下调存款准备金率可释放充足的流动性以对冲风险。从财政状况来看,我国政府债务占GDP的比重约为53%左右,大大好于发达国家。2015年财政赤字规模计划1.62万亿元左右,下一步,财政赤字仍有进一步扩大的空间,结构性减税的力度也有望进一步增强。“2016年财政赤字率可扩大到2.8%至3%之间,同时,对小微企业等薄弱环节加大结构性减税力度,用更有力度的财政政策打好‘十三五’开局这一仗。”连平说。

  在被监测的十大热点二线城市中,杭州、天津、南京、青岛、苏州、长沙六个城市平均利率位于基准或基准之下。其中,杭州、天津首套房平均利率最低,均为5.84%;南京以5.92%的利率水平位列第三,上述三个城市平均利率明显低于广州和深圳;而青岛则以6.03%的利率水平低于深圳,与广州相差不大;苏州和长沙平均房贷利率为基准利率。此外,无锡、大连、宁波、济南四个城市平均的房贷利率也在6%以下。值得一提的是,北京地区的房贷利率优惠也较此前有所加大

  房贷利率跌破九折

  新年新气象,进入2015年,各家银行贷款额度充沛,房贷市场再度火爆。

  根据融360数据,近日,农行意外地打破了中资银行九折的界限,将首套房最低折扣定于八八折,但农行对于可以享受优惠的客户限定为链家、麦田的首套房客户。其余附加条款则较为宽泛,如二手房房龄加贷款年限不能超过55年,一般住房贷款期限1年-30年,商用住房1年-10年;经济适用房房龄需满5年等等。

  除了农行以外,汇丰银行的最高优惠也为八八折,不过该行对于此项优惠有附加条件,只有贷款额度在100万元以上的客户才能享受。同时,汇丰也明确了首套房资质的要求,即借款人名下无房或有一套住房,而且名下无未还清的房贷记录,可以认定为首套房贷款。如果名下有两套住房的,与原执行政策一致,利率仍然执行贷款额在100万元以上九折的折扣优惠。

  麦田房产亚运村店中介经理告诉《证券日报》记者,其实农行早在去年11月22日之后,已经开始执行八八折优惠,至今已经一个多月,现在选择农行进行贷款的客户非常多,而且大多数客户都已成功实现审批放款。此外,该中介经理还表示,目前大部分银行已经开始执行认贷不认房,也就是说,只要名下无贷款,购买第二套房也可以享受最高优惠,即二套房首贷也可以享受八八折。

  根据本报记者统计,目前执行房贷九折优惠的银行有10家,分别为:北京银行(行情,问诊)、北京农商银行、交通银行、中国银行、浦发银行、华夏银行、邮储银行、渤海银行、招商银行和光大银行。在这10家银行中,只有华夏银行没有对于客户额外附加条件。

  例如,招商银行规定,金卡客户首套房利率最低九折,但成为金卡客户需要存入银行五万元;浦发银行要求享受九折利率的客户为该行钻石客户;中国银行要求客户为我爱我家的优质客户;北京农商行规定合作中介及合作楼盘首套房利率最低九折。

  以贷款50万元为例,如果贷款期限30年,用等额本息还款方式,利率八八折优惠,利息支出比基准利率少支出91613元,如果打九折,利息比基准利率少支出76461元。

  降息效果显现

  特别值得注意的是,由于去年年末降息,银行将从2015年1月1日起,对“老房贷”利率进行调整。五年以上贷款基准利率从此前的6.55%降至6.15%。

  按照贷款50万元、基准利率、20年等额本息还款计算,降息前月供为3742.6元。此次降息后,月供将降至3625.56元,每月减负117.04元,总支付利息由之前的398223.63元下降为370133.81元,总共下降28089.82元。

  此外,由于新利率是从1月1日起执行,因此1月份月供中的利息是分段计算的,也就是说,去年12月份的利息按照老利率计算,利率调整后银行增加了每月需还的本金,这样就会出现今年1月份月供比之前高的情况。

  在经济平稳运行的前提下,我国仍将进一步深化改革。但在全球货币政策分化的背景下,连平认为,金融改革的推进要更为谨慎,尤其是在资本账户开放的问题上。目前,利率市场化和资本账户开放都进行到了关键阶段,“十三五”期间,改革的影响将更深入地体现出来。未来,既需要积极改革,也更需要考虑到资本流动加大带来的更多更复杂的因素,保证改革更加稳妥有序地进行。

  银行人士指出,客户在利率调整月多还款还是少还款与执行利率天数多少有关,在利率下行时,享受低利率天数多的,则出现少还款,反之则多还款。因此客户未来还款应该以2月份银行确定的还款金额为准。1月还款时应该以银行通知数字为准,可以预存多一些的还款额防止逾期。

  

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